23일부터 투기지역이나 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출이 크게 줄어든다. 다주택자는 집을 담보로 생활안정자금을 대출 받으려 해도 종전보다 줄어 든다. 정부의 12·16부동산대책에 따라 이날부터 주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI·연 임대소득/연 이자비용)은 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 상향된다.시가 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제가 강화되기 때문이다. 기존에는 주택 가격에 상관없이 40%를 적용했지만 앞으로는 9억원까지 40%, 9억원을 넘는 부분은 20%를 적용한다. 총부채원리금상환비율(DSR·모든 가계대출 원리금상환액/연간소득) 관리도 강화한다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원이 넘는 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해서 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%)를 넘길 수 없다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에 대해 투기지역뿐 아니라 투기과열지구에서도 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다.

하지만 이 같은 정부의 대책이 부동산값을 잡는데 실효성이 있을지는 의문이다.

금융권에 따르면 시가 9억원 초과∼15억원 이하 주택에 대한 대출 축소가 시행됨에 따라 14억원짜리 아파트의 경우 대출액이 1억원가량 줄어든다. 14억원 아파트 대출 한도는 종전에는 5억6000만원(14억 원×40%)이었으나 앞으로는 4억6000만원[(9억 원×40%)+(5억 원×20%)]으로 감소한다.

부족한 부분을 신용대출 등 다른 대출로 돌려 막기도 쉽지 않다. 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리가 강화되기 때문이다. 지금까진 은행이 전체 가계대출 평균 DSR를 40% 안으로만 지키면 됐다. 누군가에게 40% 이상을 적용했다면 다른 고객은 40% 미만이 되게끔 해 전체 평균을 맞추는 식이다. 하지만 이제는 개인별 규제가 적용돼 대출이 깐깐해질 수밖에 없다. 생활안정자금용 주택담보대출은 기존에는 LTV를 30% 적용했지만 다주택자의 경우에는 9억원 이하분에 LTV 30%를, 9억원 초과분에는 10%를 적용한다.

주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 제한된다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에게 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다. 주택임대업을 하는 개인사업자 대출에 대한 이자상환비율(RTI)도 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 높인다. 임대소득이 이자비용의 1.25배면 됐지만 이제는 1.5배는 돼야 한다는 것.

한편 한국P2P금융협회와 마켓플레이스금융협의회는 22일 ‘주택매매 목적의 대출 취급 금지에 관한 자율규제안’을 발표했다. 정부 대책에 맞춰 시가 15억원 초과 초고가 주택은 대출을 전면 금지하고, 시가 9억원 넘는 고가 주택도 주택매매 자금으로 활용될 가능성이 있다고 판단되면 대출을 제한하기로 했다.

하지만 이 같은 정부의 대책이 부동산값을 잡는데 실효성이 있을지는 의문이다. 올해 시중은행들이 실행한 주택담보대출(주담대) 중에 15억원이 넘는 주택에 대한 대출은 전체 주담대 중 5%에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 지난 16일 정부가 발표한 부동산 대책의 핵심이 대출 규제를 통한 수요 억제인데, 정작 강남의 초고가 아파트를 매매하는 이들은 주담대에 의존하지 않는다는 얘기다.

금융권에 따르면 15억원이 넘는 주택을 담보잡아 대출을 실행한 액수는 전체 주택담보대출 취급액의 3~5% 수준인 것으로 알려졌다. 올 1~11월 주요 시중은행 5곳에서 나간 주택담보대출 금액이 약 30조9550억원인 점을 감안하면 15억 초과 주택 구매자들이 빌린 금액은 아무리 많아도 1조5500억원에 불과하다. 이를 뒤집어 생각해보면 전체 주담대의 95%는 15억원 이하의 주택이 매매될 때 시행된 것이다. 5%도 안 되는 대출을 잡겠다고 과도한 규제를 한 게 아니냐는 지적이 나오는 이유다.

15억원이 넘는 초고가 주택을 사기 위한 주택담보대출이 전체의 5%에도 미치지 않는다. 이는 15억원 이상 초고가 주택의 매매는 대부분 대출 없이 현금으로 이뤄진다는 얘기다. 오히려 전셋값이 급등할 것이란 우려도 나오고 있다. 대출 규제 강화로 대출 없이 집을 매매할 수 없는 수요자들이 전세시장으로 몰릴 가능성이 크기 때문이다.

게다가 양도소득세 부담 때문에 집주인들이 실거주를 많이 택하게 되면 전세 물량도 줄어들 수밖에 없어 전셋값이 올라 갈 수 있다는 것이다.