오는 10월부터 서울, 경기 과천과 성남 분당 등 전국 31개 투기과열지구의 민간택지에도 분양가상한제가 적용된다. 재건축·재개발 등 정비사업단지의 분양가상한제 적용 시점도 ‘입주자모집 승인 신청’ 단계로 일원화된다. 분양가가 주변 시세보다 훨씬 싼 ‘로또 아파트’를 막기 위한 조치로 전매제한 기간도 5~10년으로 강화된다. 지난 6월부터 서울 집값이 다시 들썩이자 정부가 작년 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 이후 11개월 만에 추가 규제 카드를 꺼냈다.

국토교통부는 12일 당정 협의를 거쳐 이런 내용의 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다. 개정안은 지금껏 공공택지에만 적용하던 분양가 상한제를 민간택지까지 확대했다. 또 민간택지 분양가상한제 적용 필수 요건도 ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 두 배를 넘어야 한다’는 까다로운 기준 대신에 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다.

정부여당은 최근 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 다시 꿈틀대고 주택도시보증공사(HUG)의 규제를 피한 고분양가가 나타나고 있다는 판단에서 이 같은 강력한 규제대책카드를 꺼냈다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “국토부 자체 시뮬레이션 결과 민간택지에 대한 분양가 상한제가 도입되면 분양가가 시세 대비 70~80% 수준으로 떨어질 것”이라고 말했다.

정부는 민간 분양가 상한제를 부활시키기 위해 지정 요건을 대폭 완화했다. 필수 요건인 ‘기존 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정했다. 여기에 선택 요건 셋 중 하나만 충족하면 정부가 언제든 분양가 통제에 나설 수 있다. ▶분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▶청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5대 1을 초과하거나 ▶직전 3개월 주택 거래량이 지난해 동기 대비 20% 이상 증가한 경우다.

지난 7월을 기준으로 최근 1년간 물가상승률의 전국 평균은 0.6%, 서울과 경기는 0.7%다. 투기과열지구라면 모두 분양가 상한제 후보가 된다. HUG의 분양보증 심사를 피해 후분양을 선택하더라도 상한제를 적용받는다. 상한제를 피해 ‘임대 후 분양’에 나서더라도 분양가 책정이 자유롭지 않다. 이명섭 국토부 주택정책과장은 “임대 후 분양을 하더라도 임대보증금 관련 HUG의 분양보증을 의무화 할 것”이라고 말했다.

정부는 분양가상한제 적용 시점도 강화했다. 현행 시행령 61조 2항은 정비사업 아파트의 경우 “‘관리처분계획 인가’를 신청하는 아파트부터 분양가상한제를 적용한다”고 명시하고 있다. 개정안은 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 ‘입주자 모집공고 승인 신청’ 시점부터 적용받도록 했다. 이미 관리처분계획 인가를 신청한 단지에 대해 분양가상한제 적용이 불가능한 문제를 해결하기 위해서다.

이문1구역처럼 관리처분계획인가를 받았으나 일반분양을 하지 않은 재건축 단지는 직격탄을 맞게 된다. 국토부에 따르면 지난 6월 기준으로 아직 입주자모집공고 승인 신청을 하지 않은 관리처분 인가 단지는 서울에서 원베일리 ·둔촌주공 등 66개 단지 6만8000가구다. 관리처분인가 이후 이주·철거를 거쳐 입주자 모집공고까지 가는 데는 최소 1년 이상 걸린다. 이들 대부분이 분양가상한제 사정권에 포함되는 이유다. 후분양제를 선택하더라도 상한제 적용을 피하지 못한다. ‘둔촌주공’ ‘신반포3차·경남’ ‘반포주공1단지’ ‘개포주공 1·4단지’ 등 강남권 주요 재건축 단지들이 모두 상한제 대상이 된다. 이 사업장들은 사업을 되돌리기 어려운 상황에서 갑자기 일반 분양가를 규제받아 조합원들이 추가분담금 증가 등의 손해를 보게 됐다.

민간택지 분양가상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또 아파트’에 대한 대책도 내놨다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한을 3~4년에서 5~10년으로 연장했다.

거주 의무기간도 도입한다. 조만간 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대 5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진키로 했다.

부동산 전문가들은 재건축·재개발 집값에 타격이 불가피하다고 전망한다. 특히 서울·과천·광명 등 투기과열지구 내 재건축 등 사업장이 타격을 받을 것으로 보인다.