깡통전세란 집주인이 받은 주택 담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값보다 높은 경우를 말합니다.

경매 낙찰가에서 경매비용, 근저당 설정금액 등을 제외하고 남은 금액이 전세금보다 낮아 전세금 일부를 회수할 수 없는 경우이거나 집값이 기존 전셋값 이하로 떨어지면서 집을 팔아도 전세보증금을 상환할 수 없는 상태를 말합니다.

세입자 입장에서는 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있느냐가 관건인데 1순위 전세권자라면 걱정이 없지만 근저당이 설정되어 전세금 일부를 돌려받지 못하게 됩니다.

참고로 역전세란 전셋값이 하락하여 집주인이 새 임차인을 구할 때 기존 세입자에게 전셋값 차액을 돌려주어야 하는 경우를 말합니다.

깡통전세를 피하는 방법은 융자가 없는 집을 구하는 것이지만 불가피한 경우 융자가 있는 집을 구할 때 주택 담보대출과 전세금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘으면 전세 계약을 하지 않아야 합니다.

전세금을 안전하게 지키려면 전세 계약 후에 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 받고 전입신고를 해야 합니다.

전세 보증보험에 가입하는 것도 하나의 방법입니다.

전세금 보장 보험에 가입하면 경매, 공매로 전세금을 반환받지 못하거나 전세 계약해지니 종료된 후 30일이 경과되었는데도 전세입자가 전세금을 돌려받지 못하여 입은 손해를 배상받을 수 있습니다.

전세보증보험을 취급하는 곳으로 주택도시보증공사와 SGI 서울보증이 있고 시중은행에서도 가입할 수 있습니다.

전세 계약기간이 1년 이상 있어야 하며 보증금 한도는 수도권 기준 7억 원, 수도권 외 5억 원 이하에 대해서만 가능하고 아파트의 경우 연 0.128%이고 기타는 연 0.154% 수준이 됩니다.

전세 계약이 끝난 지 한 달 안데 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 보증 기관에 이행을 청구할 수 있고 한 달 안에 심사를 거쳐서 전세보증금 전액을 지급하며 집을 비워줘야 보증금을 받을 수 있습니다.

전세를 구할 때 신중하게 살펴보고 깡통전세를 잘 피해서 얻어야 하겠습니다.